Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości związany jest nie tylko z zakupem i sprzedażą mieszkania, czy też domu, ale także ze sprzedażą nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia oraz darowizny. O ile w przypadku zakupu nieruchomości, czy też otrzymania jej w drodze darowizny lub spadku od najbliższej rodziny co do zasady nie mamy obowiązku zapłaty podatku dochodowego, o tyle przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze kupna bądź też darowizny lub dziedziczenia podatek się pojawia.

     Podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości jest zobowiązana zapłacić każda osoba w przypadku sprzedaży:
     - nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
     - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
     - prawa wieczystego użytkowania gruntów,
pod warunkiem, że sprzedaż taka nie nastąpiła w wykonaniu prowadzonej działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie  lub wybudowanie.
     Za moment nabycia należy przyjąć datę zakupu danej nieruchomości, datę otrzymania nieruchomości w formie darowizny, datę nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia etc.
     Podstawę opodatkowania należy wyliczyć na podstawie przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości, ceny nabycia zbywanej nieruchomości oraz udokumentowanymi nakładami poczynionymi w czasie posiadania nieruchomości, takich jak np. remont.
     Do wydatków wpływających na zmniejszenie podstawy opodatkowania możemy zaliczyć udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania.
     Tak odliczona kwota będzie stanowiła podstawę opodatkowania.
     Podatek należy zapłacić w terminie złożenia rocznego zeznania podatkowego (do 30 kwietnia) za rok, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości rozliczamy na formularzu PIT-39.
     Podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie zapłaci osoba, która w ciągu dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż domu lub mieszkania wydatkuje środki pieniężne uzyskane z tej transakcji na własne cele mieszkaniowe.
     Lista wydatków na własne cele mieszkaniowe obejmuje m.in.:
     - nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego lub prawa do lokalu mieszkaniowego,
     - nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu,
     - budowę, rozbudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
     - spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości,
     - spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem sprzedaży.
     Pamiętać jednak należy, że jeżeli w ciągu 2 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości, podatnik nie wydatkuje środków na własne cele mieszkaniowe, mimo złożonego oświadczenia o zamiarze przeznaczenia środków na cel mieszkaniowy, zobowiązany będzie do złożenia korekty zeznania rocznego oraz zapłaty podatku wraz z odsetkami podatkowymi.

Paweł Wysiński
Konsultant Podatkowy z Kancelarii Doradztwa Podatkowego Mariusz Gotowicz w Żninie