Zaciek między sąsiadami

Skrzyżowanie Potockiego i Dworcowej w Żninie
     Zaciek między sąsiadami
     Budynek dawnej mleczarni: cegły sypią się z komina, przez sufit parteru ciekło i cieknie. Trudno prowadzi się w nim remonty. Nie wystarczą murarze - do ich przeprowadzenia potrzebne są tu urzędy i sądy. Ale nawet zarządca przymusowy nie podejmie ważnych decyzji, jeśli współwłaściciele nie będą się chcieli spotkać ze sobą. I porozumieć się co do kwestii, w których się nie zgadzają.

     Kiedy w 2000 roku została ogłoszona upadłość żnińskiej Spółdzielni Mleczarskiej, jej pomieszczenia, a więc budynek stojący przy skrzyżowaniu ul. Dworcowej i Potockiego zajął syndyk. Po pewnym czasie syndyk sprzedał jedno mieszkanie - na piętrze - państwu Aleksandrze i Aleksandrowi Nowakowskim, a pozostałą część innej osobie prywatnej. W części kupionej przez tę osobę działała hurtownia spożywcza i warzywna oraz kwiaciarnia. Ze względu na zadłużenia właścicielki (do pani komornik zgłosiło się kilku wierzycieli) jej własność została wystawiona na sprzedaż.
     W czerwcu 2007 roku odbyła się licytacja komornicza. Sławomir P. i Marek M. kupili ponad połowę pomieszczeń (o powierzchni 560 m2). Pozostała część należy do: Szczepana G., Wojciecha A., Katarzyny i Zbigniewa K. oraz Grzegorza K. Budynek ma więc teraz sześciu właścicieli - bo państwo Nowakowscy nadal mają tu swoje mieszkanie.
     W budynku są dwa mieszkania i cztery pomieszczenia z przeznaczeniem na działalność gospodarczą; w części tych pomieszczeń działalność ta jest prowadzona. Każdy z tych lokali ma swojego właściciela.
     Udziały w gruncie mają wszyscy właściciele budynku po dawnej mleczarni. Komin również jest częścią wspólną i w kosztach jego naprawy powinni partycypować wszyscy właściciele (z komina odpadają czasem cegły i uszkadzają dach). Właścicielami instalacji odpływowej są wspólnie wszyscy współwłaściciele budynku.
     PROJEKT PRZEBUDOWY
     Sławomir P. wraz ze wspólnikiem - Markiem M. swoją część przeznaczyli pod działalność gospodarczą. Otworzyli tam biuro firmy oferującej sprzedaż drzwi, okien i szaf. Zamierzali przebudować swoją część budynku i projekt architektoniczny uzgodnili z konserwatorem zabytków, ale aby uzyskać pozwolenie na budowę, dokumenty musiały mieć akceptację wszystkich współwłaścicieli, których jest - poza zainteresowanymi - pięciu. Projekt nie zakładał generalnego remontu związanego z przeciekającym sufitem i wilgocią.
     Według sporządzonych przez nich planów budynek dawnej mleczarni miał mieć częściowo ceglaną elewację, jedno z pomieszczeń miało być zaadaptowane na mieszkanie. - Chcieliśmy, żeby to było ładne. Projekt robiliśmy tylko dla swojej części zakupionych pomieszczeń. Według projektu, w części wydzielonej na mieszkanie dla jednego ze wspólników, planowane było zgodnie z prawem budowlanym niewielkie podniesienie dachu, ale nie zgodzili się z tym państwo Nowakowscy, bo dach ten niby zasłaniałby im widok na panoramę Żnina, której i tak w chwili obecnej nie ma, bo widać tylko czubki drzew i lokomotywownię - tłumaczy Sławomir P.
     Państwo Nowakowscy przyznają, ze sprzeciwili się projektowi, do czego mieli pełne prawo. Wyjaśniają, że jako współwłaściciele nieruchomości nie mogli zgodzić się na realizację takiego projektu przebudowy wraz z rozbudową, ponieważ naruszałoby to żywotne interesy pozostałych współwłaścicieli. Realizacja przedstawionego im pierwotnego kształtu projektu powodowałaby zwiększenie zabudowy nieruchomości poza zarys obecnie istniejących budynków, pomniejszając tym samym i ograniczając możliwość korzystania ze wspólnej części gruntu innym współwłaścicielom nieruchomości. Ponadto planowana rozbudowa części budynku ograniczyłaby widok z okien istniejącego mieszkania, zmniejszając jednocześnie dostęp światła do niego.
     - Sprawa jest w sądzie - mówi Sławomir P. - Dotyczy wykonanego projektu, na który - jak się okazało - musieliśmy uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli i właśnie państwo Nowakowscy byli jednymi z tych, którzy nie wyrazili na ten projekt zgody. Na realizację projektu nie wyrazili również zgody państwo K. Dlatego wystąpiliśmy na drogę sądową o zastąpienie współwłaścicieli przez sąd w czynnościach dotyczących zgody na realizację tego projektu - mówi Sławomir P. I dodaje: - Sąd postanowił, by ten projekt poprawić i go poprawiliśmy. Jak odstąpiliśmy od budowy tego dachu, państwo Nowakowscy w dalszym ciągu nie wyrażają zgody na ugodę, bo nie można się z nimi spotkać. Od października 2009 r. do grudnia 2010 r. nie szło się z nimi spotkać, by zawrzeć jakąś ugodę.
     Prowadzący sprawę sędzia Tomasz Michalak wyjaśnia, że nic mu nie wiadomo, by Sławomir P. i jego wspólnik odstąpili od realizacji projektu. Dodaje, że kwestią rozpatrywaną przez sąd jest porozumienie się właścicieli. To jaka będzie treść ugody, zależy od uzgodnień między stronami.
     WYKROCZENIE POZA ZAKRES
     Wobec braku zgody współwłaścicieli na realizację projektu wspólnicy złożyli w starostwie w roku 2008 pierwsze zgłoszenie remontu części budynku. - Pozwolenia na budowę nie uzyskali, bo chodziło o kwestie własnościowe. Przebudowy tego budynku nie mogą wykonywać. Jeśli już, to mogą wykonywać prace remontowe polegające na przywracaniu pomieszczeń do stanu pierwotnego - tłumaczy Zbigniew Napierała.
     Zakres remontu we wspólnym budynku zaniepokoił współwłaścicieli. W maju 2009 roku Katarzyna i Zbigniew K. wystąpili do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Żninie z pismem, w którym wnioskowali o przeprowadzenie kontroli robót budowlanych przeprowadzonych w pomieszczeniach Sławomira P. i jego wspólnika z uwagi na podejrzenie, że są rozbierane i rozkuwane ściany nośne bez zgody współwłaścicieli.
     Te właśnie prace - wyjaśnia nam Zbigniew Napierała - wymagały pozwolenia na budowę. - Wykroczyli poza zakres remontu i w piwnicy przeprowadzili roboty, które były odstępstwem od pojęcia remontu, bo wykonywali prace, na jakie wymagane jest pozwolenie na budowę - tłumaczy Zbigniew Napierała
     CO BYŁO WCZEŚNIEJ
     Nie była to pierwsza w tym budynku kontrola inspekcji budowlanej. Współwłaścicielka jednego z mieszkań Katarzyna K. wyjaśnia, że pierwszy ruch należał do Sławomira P.
     - Utrudniał remont, nie zgodził się na naszą propozycję ujęcia wody. Moją ekipę remontową zwalał z dachu. Zawiadomił o przeprowadzanym przez nas remoncie inspektorat budowlany. Miałam kontrolę, urzędnicy nie dopatrzyli się żadnych nieprawidłowości. Gdy on miał wątpliwości, zawiadomił inspekcję, to my zrobiliśmy tak samo. Zrewanżowaliśmy się mu. Powiadomiliśmy budowlańców i jemu wtedy roboty wstrzymali. - mówi Katarzyna K.
     Sławomir P.: - Oni [państwo K. - am] uważali, że do wszystkiego wystarczy im pani Nowakowska. Nie zwrócili się do nas z pismem o zgody. Zwracali się tylko do pani Nowakowskiej o wszystko. Pozostałych właścicieli o podłączenie prądu i wody nie pytali.
     MANDAT
     Po kontroli inspektoratu Sławomir P. i Marek M. zostali ukarani mandatem karnym i nałożono na nich obowiązek opracowania dokumentacji, by doprowadzić pomieszczenia piwniczne do stanu zgodnego z prawem.
     W lipcu 2009 roku Sławomir P. i wspólnik złożyli do starostwa drugie zgłoszenie dotyczące remontu kolejnych pomieszczeń.
     W najbliższym czasie Zbigniew Napierała ma zamiar wybrać się na kontrolę do budynku po byłej mleczarni, aby mieć pewność, że wykonywane tam prace nie wykraczają poza zakres zgłoszonych remontów.
     WODA Z TARASU NA SUFICIE
     Sławomir P. i Marek M. zainwestowali w renowację ścian i sufitów. Ale remonty nie bardzo mają sens, bo ich  pomieszczenia są regularnie zalewane. Kiedy kupowali budynek, nie wiedzieli, że przez sufit przecieka woda: - To było lato. Nikogo o to nie dopytywaliśmy, bo nie wiedzieliśmy, iż występuje tam taki problem - mówi Sławomir P.
     Sławomir P. twierdzi, że jego firmę zalewa woda, która zbiera się na tarasie sąsiadów z góry - czyli państwa Nowakowskich. - Na tarasie nie ma izolacji. Są też popękane płytki. Woda z tarasu to wszystko zalewa. Oni nie chcą wyremontować tarasu, bo chcą mieszkanie sprzedać, a my przez to nie możemy zakończyć remontu pomieszczeń - mówi Sławomir P. I dodaje, że wraz ze wspólnikiem od czasu, kiedy rozpoczęli remont nabytych pomieszczeń walczą z państwem Nowakowskimi o naprawę tarasu, który ich zdaniem jest uszkodzony i zalewa im pomieszczenia.
     Gdy przez cztery lata w hali dawnej zlewni mieścił się sklep ogrodniczy, łatwo było problem opanować: - Kiedy ja prowadziłam działalność w pomieszczeniach dawnej mleczarni - mówi poprzednia użytkowniczka tego lokalu - to u nas stało dużo wazonów. Znajdowały się one tam, gdzie ściekała woda. I dlatego dla mojego rodzaju działalności nie był to aż tak duży problem.
     Aleksander Nowakowski wyjaśnia, że problem jest mu znany i że od współwłaściciela znajdującej się piętro niżej firmy otrzymał informację, że na suficie w pomieszczeniu znajdującym się pod jego mieszkaniem i tarasem pojawiły się zacieki. - Oczywiście niezwłocznie podjąłem działania, by znaleźć przyczynę i dokonać stosownej naprawy. Ponieważ u mnie, jak w każdym mieszkaniu znajduje się instalacja wodna i kanalizacyjna, zacząłem od jej przeglądu. Wspólnie z panem Sławomirem P. stwierdziliśmy [było to pod koniec lutego br. - przyp. am], że zacieki nie są spowodowane zalewaniem przez te instalacje. Wiedząc, że pan Sławomir P. prowadzi remonty pomieszczeń znajdujących się na parterze budynku, zwróciłem się do fachowców, by poszukali przyczyny tych zacieków. Niestety żaden z nich, a było ich kilku, nie potrafił jednoznacznie stwierdzić, co jest źródłem tych zacieków. Sugerowano mi, że może to być uszkodzenie lub skorodowanie instalacji znajdującej się w stropie, który w budynku ponadstuletnim podobnie jak ściany tego budynku jest gruby i niemożliwy do zbadania bez gruntownych prac remontowych. Wskazano również miejsce, w którym woda deszczowa spływa z dachu sąsiedniego budynku oraz z mojego tarasu do instalacji odpływowej, której jednak ja nie jestem właścicielem. Przyczyną mogą być też same mury, a źródło w tak starym budynku może być oddalone nawet o kilka metrów od miejsca zacieków. Sugerowano mi również, że przyczyną może być zakres prac prowadzonych w samych pomieszczeniach na parterze, ale ponieważ nie znam tego zakresu, to nie mogę się w tej sprawie jednoznacznie wypowiedzieć.
     Aleksander Nowakowski przyznaje, że siłą rzeczy w okresie zimowym prace dotyczące ustalenia przyczyny zalewania zostały przerwane, o czym osobiście poinformował współwłaściciela sąsiedniego przedsiębiorstwa. Przeprowadził również rozmowy z kolejną firmą specjalizującą się w takich pracach i za kilka dni podjęte będą kolejne próby znalezienia przyczyny zacieków. - Jeśli potwierdzi się sugestia mojego sąsiada odnośnie tarasu, dokonam stosownych napraw, co deklarowałem od samego początku - zapewnia Aleksander Nowakowski.
     Szczepan G., który świadczy w budynku usługi ubezpieczeniowe mówi, że trudno mu się wypowiadać w temacie konfliktu, ponieważ jego brat jest w rodzinie z Aleksandrą Nowakowską. Zwraca uwagę, że w jego pomieszczeniu również przez sufit odrobina wody przecieka. Wiele zainwestował, by sufit zabezpieczyć przed przeciekami, ale przyniosło to połowiczny efekt.
     STRATY
     Sławomir P. podkreśla, że gdyby pomieszczenia, w których mieści się ich firma, nie były zalewane, firma zatrudniałaby już minimum 5 pracowników i generowałaby zyski. Szacuje, że miesięcznie traci około 8.000 zł, bo jego firma się nie rozwija. A w nieruchomość zainwestował ze wspólnikiem już blisko 300.000 zł. Ubolewa, że przez wodę zalewającą pomieszczenia firmy nie mogą rozwinąć skrzydeł. Nie prowadzi się działalności na taką skalę, jakiej by chcieli. Żali się, że do wnętrza swojego przedsiębiorstwa nie może też wstawić towaru oferowanego do sprzedaży, ponieważ zostałby zniszczony przez wodę i nikt nie zechciałby go kupić.
     Zbigniew Napierała mówi, że kwestia właściwego utrzymywania obiektu budowlanego należy do właścicieli, a inspektorat nic tu do roboty nie ma. - W celu ustalenia, dlaczego pomieszczenia zalewa woda, należy wykonać ekspertyzę, ale to należy do nich jako właścicieli. Jeśli ja mam auto, to muszę je remontować. Jeśli to auto ma współwłaściciela, najpierw wspólnie trzeba ustalić, jakie naprawy wykonujemy, a mechanik musi dostać jednogłośną decyzję - podkreśla Zbigniew Napierała.
     ZARZĄDCA NA ZGODĘ
     Jeden z licencjonowanych zarządców nieruchomości wyjaśnia, że najlepszym wyjściem dla współwłaścicieli budynku przy Potockiego byłby zgodny wybór zarządcy. Jeśli nie będzie w tej kwestii porozumienia, to zarządcę może wybrać im sąd.
     Zarządca, z którym rozmawialiśmy, jedyny ratunek dla nieruchomości upatruje w wyborze przez sąd zarządcy przymusowego. Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości ma prawo wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Musi uzasadnić, z jakiego powodu z takim wnioskiem występuje. Sąd sprawę rozpatruje i wyznacza zarządcę, który sprawuje nadzór nad nieruchomością. To oczywiście wiąże się z kosztami.
     Wyznaczony przez sąd zarządca przymusowy reprezentuje interesy wszystkich właścicieli nieruchomości. Nie może on jednak decydować o większych remontach czy przebudowie budynku, musi mieć na to zgodę wszystkich współwłaścicieli. To właściciele muszą zadecydować, jakie będą koszty remontów bieżących. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonywanie remontów jedna ze stron może złożyć wniosek o przeprowadzenie postępowania przez sąd.
     Sędzia Tomasz Michalak wyjaśnił nam, że zarządca nie może działać wbrew woli jakiegokolwiek właściciela nieruchomości. Z kolei współwłaściciele muszą pamiętać, że jeśli zadeklarują wspólną wolę przeprowadzenia zakresu remontów, to nie mogą później uchylać się od tych czynności i nie płacić za ich przeprowadzenie.
     Grzegorz K., jeden ze współwłaścicieli budynku wyjaśnia, że nie jest skonfliktowany zarówno z państwem Nowakowskimi, jak i Sławomirem P. Podkreśla, że z obiema stronami żyje w zgodzie, a konflikt mało go obchodzi: - To ich sprawa. Jeśli jednak się nie dogadają, to może być problem odnośnie wspólnych remontów. Ja jednak mam nadzieję, że wszystko się pozytywnie zakończy na zasadzie porozumienia, bo inaczej daleko nie zajdziemy - zaznacza Grzegorz K.
     Aleksandra i Aleksander Nowakowscy wyrazili zgodę na podanie ich nazwiska, mimo iż w tej sprawie prowadzone jest postępowanie sądowe.

Arkadiusz Majszak
Pałuki nr 997 (12/2011)