Na Leśnym jak w Dolinie Charlotty

Właściciel terenu po dawnej cegielni w Szubinie zamierza stawiać tam zabudowę jednorodzinną szeregową. Jeśli wniosek o możliwość budowy bloków przepadnie, to szeregowcami zagospodaruje całą działkę. Tak wynika z jego słów wypowiedzianych podczas konsultacji.

- „Dostaliśmy ochłap jednego szeregu do mków jednorodzinnych“ - mówiła na spotkaniu Hanna Zamroczyńska fot. Remigiusz Konieczka

     W październiku mijają dokładnie dwa lata od chwili kiedy mieszkańcy Osiedla Leśnego w Szubinie po raz pierwszy wyrazili swój sprzeciw wobec planów budowy osiemnastometrowych bloków na terenie dawnej cegielni. Plany związane z budową budynków wielorodzinnych ma właściciel terenu Józef Kłosowski. Zamierzenia blokują zapisy planu miejscowego. Mieszkańcy osiedla nie chcą zmiany obowiązującego od 2013 roku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. O zmianę wnioskuje właściciel, który prosi między innymi o to, by można tam było stawiać budynki wielorodzinne.
     DWA LATA SPORU
     Przez dwa lata sprawa się bardzo skomplikowała. Zanim przystąpimy do wyjaśnienia tego co wydarzyło się na ubiegłotygodniowych konsultacjach, konieczne jest wyjaśnienie po co i dlaczego się odbywają.
     W 2013 roku po kilku latach przygotowań, Rada Miejska w Szubinie uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla północno-zachodniej części miasta. Plan obejmował teren dawnej cegielni (mający wówczas kilku właścicieli). W planie zapisano, że część północna dawnej cegielni jest terenem przeznaczonym dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (budynki do 12 m wysokości) z dopuszczeniem usług, a część południowa, to teren zieleni urządzonej. Plan ten został oparty o zapisy studium uwarunkowań przestrzennych gminy Szubin z 2000 roku, bo to studium wtedy obowiązywało. Dwa lata później, a więc w 2015 roku, Józef Kłosowski kupił omawiany przez nas teren i złożył wniosek w Urzędzie Miejskim w Szubinie o zmianę planu miejscowego. Wnioskował m.in. o to, by Rada Miejska zmieniła plan tak, żeby na tym terenie można było stawiać bloki do 18 m wysokości. Przeciwko planom stawiania tak wysokich budynków zaczęli protestować mieszkańcy Osiedla Leśnego. Burmistrz Szubina Artur Michalak odpisał wówczas, że nie może zmienić planu miejscowego, bo studium, na którym ów plan się opiera, nie przewiduje zabudowy wielorodzinnej w tym akurat miejscu. Jednak miesiąc później Rada Miejska przyjęła nowe studium uwarunkowań przestrzennych dla gminy i to studium na północnej części dawnej cegielni uwzględniło zarówno zabudowę jednorodzinną jak i wielorodzinną. Część południowa nadal została terenem zieleni miejskiej. Wobec takich zapisów właściciel wezwał szubińską Radę do zmiany planu miejscowego i oparciu go o zapisy nowego studium. Najkrócej rzecz ujmując, skoro nowe studium dopuszcza zabudowę wielorodzinną na tej działce, to plan też powinien. Rada planu nie zmieniła, a właściciel skierował sprawę do rozstrzygnięcia przez sąd administracyjny. Zanim doszło do sądowego rozstrzygnięcia, burmistrz Szubina wyszedł z inicjatywą uchwałodawczą. Zaproponował radnym, by gmina jednak przystąpiła do opracowania nowych planów dla północno-zachodniej części miasta, już w oparciu o nowe studium z 2015 roku. Chodziło o to, by dzięki uchwałom odebrać właścicielowi argument, że zapis planu mówi co innego, a zapis studium co innego. Miało to zabezpieczyć gminę przed innymi problemami, bo gdyby sąd uchylił całą uchwałę z 2013 roku, to na tym terenie przestałby obowiązywać plan miejscowy. Jakie to niosłoby za sobą konsekwencje? Ano takie, że każdy inwestor, by wybudować cokolwiek musiałby zwrócić się do burmistrza z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy (jeśli jest plan miejscowy, to burmistrz takiego wniosku nie musi wydawać). Kiedy studium mówi o tym, że na cegielni mogą być domy wielorodzinne, to burmistrz w oparciu o ten zapis w studium, musiałby się na te bloki zgodzić. Dla terenów dawnej cegielni miał powstać oddzielny plan miejscowy, a dla reszty północno-zachodniej części miasta - oddzielny. Radni zgodzili się na to, by gmina przystąpiła do opracowania jednego z dwóch planów, a mianowicie dla północno-zachodniej części Szubina. Dla terenu cegielni plan nie miał być opracowany, przynajmniej, do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd administracyjny. Sąd w pierwszej instancji przyznał rację gminie, ale właściciel odwołał się do NSA.

- „Budownictwo wielorodzinne na tym terenie w ogóle nie przeszkadza“ - mówił Józef Kłosowski. Po lewej architekt Jan Wojciech Skowroński. fot. Remigiusz Konieczka

     KOLEJNY WNIOSEK
     Jednocześnie w ratuszu Józef Kłosowski złożył kolejny wniosek o zmianę planu miejscowego dla swojego terenu. Właściciel wniósł o przystąpienie do zmiany planu w kilku punktach: dopuszczenia możliwości poprawy zagospodarowania poprodukcyjnych, zaniedbanych terenów miejskich narażonych na dewastację i erozję; rewaloryzacji zieleni wysokiej na funkcje rekreacyjno-sportowe lub retencji wód opadowych; możliwości budowy intensywnej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej; uwzględnienie na tym terenie zabudowy handlowo-usługowej; wprowadzenie szczegółowych ustaleń dla terenów zieleni urządzonej, obszaru na zbiornik retencyjny, zabudowy jedno- i wielorodzinnej w sąsiedztwie istniejącej zabudowy o tej samej funkcji, wyznaczenie zasad kontynuacji prac rekultywacyjnych oraz zastosowania szczegółowych zapisów urbanistycznych dotyczących kształtowania zabudowy. Burmistrz zdecydował, że zaproponuje radnym przyjęcie uchwały uwzględniającej uwagi właściciela, ale do przyjęcia uchwały nie doszło. Radni zobowiązali włodarza do przeprowadzenia konsultacji z mieszkańcami, a właściciela poproszono o przedstawienie ostatecznej oferty i odpowiedzi na pytanie, co chce na swoim terenie wybudować. Tutaj trzeba przypomnieć, że kilkanaście dni przed sesją Józef Kłosowski wycofał odwołanie z Naczelnego Sądu Administracyjnego. Powiedział nam wówczas, że sprawa byłaby zbyt długo procedowana. Burmistrz stwierdził, że takie było oczekiwanie gminy.
     KONSULTACJE
     Artur Michalak zwołał konsultacje społeczne na środę 25 października. Swoje plany przedstawił na nich Józef Kłosowski oraz dwaj architekci, którzy przygotowali wizualizacje budynków na północnej części dawnej cegielni i terenu zielonego w południowej części. Mieszkańcy na spotkanie przyszli ze swoimi postulatami, powtarzanymi od dwóch lat, a zawartymi w planie miejscowym z 2013 roku. Chcą, by na północnej części dawnej cegielni mogła powstawać zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna do 12 metrów wysokości. Są przeciwni stawiania bloków do 18 m wysokości. Postulują o zachowanie charakteru tego osiedla, które jest osiedlem domków jednorodzinnych. Tak w największym skrócie można te oczekiwania ująć. Inwestor natomiast, póki nowy plan nie zostanie uchwalony, budując musi trzymać się zapisów starego planu i w oparciu o nie przedstawił to co zamierza tam zrobić.

Propozycja zagospodarowania południowej części terenu dawnej cegielni, który w planie miejscowym oznaczony jest jako teren ZP (zieleń urządzona). Jan Wojciech Skowroński zaproponował budowę czterech budynków wielorodzinnych (na górze), obiektu usługowego (w prawym dolnym rogu), amfiteatru na 4,5 tys. miejsc i toru dla rowerów bmx (po lewej). fot. Remigiusz Konieczka

     PROPOZYCJA
     Architekt Jacek Wiśniewski powiedział, że po stronie zachodniej terenu dawnej cegielni planowana jest zabudowa szeregowa. Zespół ma dwa szeregi. Jeden liczy cztery, a drugi sześć segmentów. Zgodnie z definicją zawartą w Prawie budowlanym, budynkiem jednorodzinnym jest budynek w zabudowie szeregowej, wolno stojącej, grupowej, który stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość. - Te segmenty spełniają ten wymóg. Zarówno z Prawem budowlanym, jak i prawem miejscowym. Budynki będą jednopiętrowe, dwulokalowe. Na parterze jeden lokal, na piętrze drugi. Budynki nie są podpiwniczone, a miejsca parkingowe znajdują się naprzeciwko tych segmentów. To tyle - powiedział architekt.
     Józef Kłosowski dopowiedział, że przyszłość dalszej części północnego terenu dawnej cegielni zawarta jest we wniosku o zmianę planu. Inwestor wnioskuje o budownictwo wielorodzinne. - Jeżeli rada będzie miała inną wizję co do zagospodarowania tego terenu, to ja mam swoją koncepcję i to co zostało przed chwilą zaprezentowane, to cząstka tej koncepcji - powiedział Józef Kłosowski. - Budownictwo wielorodzinne na tym terenie w ogóle nie przeszkadza. To nie jest zachwianie ładu przestrzennego, to jest budowa ładu przestrzennego w mieście. Nowoczesne budownictwo wielorodzinne i budownictwo jednorodzinne muszą się w mieście przenikać. To jest teren miejski i tak go proszę traktować. Tu będzie centrum miasta. To jest najbardziej sensowne rozwiązanie dla miasta. Ale jeśli nie będzie takiej koncepcji, to my znaleźliśmy wyjście awaryjne, które jest zgodne z przepisami, z prawem i będziemy to realizować.
     Inwestor wyjaśnił też sytuację południowej części terenu dawnej cegielni, to znaczy z terenem zieleni. Powiedział, że poziom wód gruntowych się na tę chwilę ustabilizował, ale tereny sąsiadujące z nim są zagrożone. Zdaniem Józefa Kłosowskiego trzeba tę sytuację opanować w postaci budowy zbiornika retencyjnego lub rozsączania. Żeby to zrobić, trzeba zmienić plan miejscowy, bo nie pozwala w obecnym brzmieniu na rekultywację tego terenu, na wykonanie kanalizacji sanitarnej i pompowania ścieków.
     AMFITEATR
     Jan Wojciech Skowroński, drugi architekt i urbanista, opowiedział o koncepcji zagospodarowania terenu zielonego. Obecnie znajduje się tam wyrobisko służące w przeszłości jako źródło piachu do cegielni. W wyrobisku zbiera się woda, ale wokół teren jest suchy. Drzewa jakie rosną są - jego zdaniem - gęste, jak w puszczy. - Jak się to nie zmieni za 20 lat, to będzie teren niebezpieczny. Tam można wejść i nie wyjść - sprecyzował.
     Głębokość niecki sięga do 10 m w odniesieniu do poziomu terenu. Studium i obowiązujący plan zakłada tam powstanie parku i urbanista chciał w koncepcji ten element utrzymać. W narysowanej odręcznie wizualizacji zaproponował powstanie tam amfiteatru zielonego i toru dla rowerów bmx. Jego zdaniem cały ten teren zielony będzie martwy, jeśli wokół niego nie powstanie zabudowa wielorodzinna, mieszkańcy której będą mogli oglądać zieleń z góry.
     - Przy terenach zabudowy jednorodzinnej parki nie istnieją - podkreślił. Dodał, że zabudowa wielorodzinna dla południowej części terenu dawnej cegielni, obok wyrobiska, również jest planowana. Zdaniem urbanisty zabudowa ta ma uruchomić teren niecki dla mieszkańców bloków. Planowany amfiteatr ma służyć nie tylko mieszkańcom bloków, bo ma mieć 4,5 tys. miejsc. Tor rowerowy powstałby z wykorzystaniem budowy terenu i też mógłby służyć nie tylko mieszkańcom tegoż osiedla.

- „Jak będzie wyglądało podłączenie tych budynków do kanalizacji?“ - pytała Ewa Woźniak fot. Remigiusz Konieczka

     OCHŁAP
     Obecnych na spotkaniu mieszkańców nie do końca usatysfakcjonowały prezentacje inwestora i pracujących dla niego architektów. Hanna Zamroczyńska powiedziała, że koncepcja z domkami szeregowymi pokazana została, by uciszyć mieszkańców. - Dostaliśmy ochłap jednego szeregu domków jednorodzinnych. Cała ta zabudowa, ten szereg domków i planowane bloki są w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej.
     Hanna Zamroczyńska pytała, co ma być poza tym jednym szeregiem.
     - Zobaczymy, jaka będzie sytuacja i rozwiniemy ten teren dla budownictwa szeregowego, choć korzystniejsza byłaby zabudowa wielorodzinna - przyznał Józef Kłosowski. Wyjaśnił, że wniosek dotyczy możliwości zabudowania działki zabudową wielorodzinną, ale jak plan nie zostanie zmieniony, to będzie kontynuował zabudowę działki jednorodzinnymi szeregowcami.
     Urbanista i autor obowiązującego planu miejscowego Paweł Łukowicz powiedział, że potrzeby gminy związane z tym terenem zawarte są w obowiązujących aktach prawnych, czyli w uchwałach. Akty prawne uchwalane są przez radnych i radni przyjęli plan miejscowy, jak i studium. - Nie można mówić o oczekiwaniach gminy spoza uchwał. Rada decyduje, a kształt tych potrzeb mamy czytając studium i czytając plan miejscowy - powiedział urbanista. - Tak należy definiować formalnie interes gminy, a nie na zasadzie personalnej koncepcji pojedynczej osoby.
     PAPIER WSZYSTKO PRZYJMIE
     Paweł Łukowicz przyznał, że rzeczywiście plan miejscowy nie przewiduje budowy na terenie zieleni urządzonej dużego amfiteatru, ponieważ jest to inwestycja za grube miliony złotych i zysk z budowy dziesięciu osiedli nie pokryłby właścicielowi kosztów związanych z taką inwestycją, a to że została przedstawiona koncepcja budowy takiego obiektu, wynika z tego tylko, że papier wszystko przyjmie. Zapisy planu są na miarę możliwości. Przyznał, że im gęstsza zabudowa mieszkaniowa, tym większe zapotrzebowanie na teren zielony. Ta gęsta zabudowa w sąsiedztwie terenu zielonego jest i propozycje zawarte w planie miejscowym wychodzą naprzeciw temu zapotrzebowaniu. Podkreślił jednak to, że prawo miejscowe powinno być stabilne. Niestabilność prawa miejscowego nie jest dobra, ponieważ mieszkańcy podejmując życiowe decyzje mogą oczekiwać od prawa to, że będzie stabilne.
     - Ja proponuję amfiteatr zielony, jak w „Dolinie Charlotty“, który zaczął się od trawnika, a nie na milionową inwestycję - mówił Jan Wojciech Skowroński.
     - Na realizację takiej inwestycji obecny plan pozwala - skwitował Paweł Łukowicz. - Nie do końca uczciwe jest mówienie, że jeśli ma być park to musi być zabudowa wielorodzinna, bo to jest odwrócenie kolejności. Ten teren się zmieni jeśli będzie finansowanie na park, a nie jak zmienią się zapisy planu miejscowego.
     Po dość burzliwej dyskusji mieszkańcy stwierdzili, że najlepiej będzie jeśli południowa część terenu (z wyrobiskiem) pozostanie bez zmian.
     Paweł Łukowicz przypomniał, że o inwestycji w sposób realny można będzie mówić, jeśli inwestor będzie miał wydane przez starostę pozwolenia na budowę.
     Inwestor powiedział, że w tej chwili stara się o pozwolenie na budowę szeregowców.
     Pod koniec spotkania Jacek Wiśniewski zapytał mieszkańców, czy byliby skłonni przystać na propozycje budowy bloków przy wschodniej granicy działki, która jest w planie przeznaczona pod zieleń. Naczelnik Wydziału Gospodarki Przestrzennej Zbigniew Behnke wyjaśnił, że zabudowa wielorodzinna w tym miejscu obecnie nie jest możliwa, bo trzeba byłoby zmieniać plan miejscowy i studium jednocześnie.
     ZASŁUCHANY
     - My dzisiaj wsłuchujemy się w zdanie mieszkańców. Niczego poza tym co rada gminy uchwali, niczego poza tym co pragną mieszkańcy, burmistrz zrobić nie może. Może zrobić tylko to co zgodne z prawem, studium i planem - powiedział Artur Michalak.
     Decyzję o tym czy wyjść z inicjatywą uchwałodawczą, by zmienić plan miejscowy, podejmie burmistrz. Konsultacje i głos obu stron mają pomóc w podjęciu decyzji. Artur Michalak powiedział, że swoją decyzję ogłosi na następnej sesji Rady Miejskiej, która została zaplanowana na 27 listopada.
     Film w zakładce Filmy.

Remigiusz Konieczka
Pałuki nr 1342 (44/2017)