Ni hotel, ni blok mieszkalny

Apel do burmistrza o zmianę decyzji
    Ni hotel, ni blok mieszkalny
    Lokatorzy dawnego spomaszowskiego hotelu po raz kolejny oczekują od burmistrza przejęcia bloku, w którym mieszkają. Studium uwarunkowań przestrzennych nie przewiduje funkcji mieszkalnej w tej dzielnicy, dlatego miasto od lat odmawia. Starosta ma inne zdanie: gmina Żnin powinna  zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego skoro ma terenie przemysłowym stoi budynek mieszkalny. Burmistrz udzieli odpowiedzi po zastanowieniu.

    Pierwszy raz o problemach lokatorów pisaliśmy na łamach Pałuk dokładnie siedem lat temu, w numerze 12 w 2001 roku. Wtedy jeszcze Fabryka Maszyn i Urządzeń Przemysłu Spożywczego Spomasz w Żninie była spółką Skarbu Państwa, wszystkie lokale w hotelu były własnością Spomaszu, a na terenie wokół nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Siedem lat temu mieszkańcy chcieli, aby gmina przejęła budynek od Spomaszu, ponieważ obawiali się zmiany sytuacji po ewentualnym nabyciu firmy przez nowego właściciela, a oprócz tego chcieli uregulować kwestie własnościowe. Proponowali gminie przejęcie budynku i deklarowali możliwość późniejszego wykupu, a pieniądze zasiliłyby wtedy kasę gminną. Problemy mieszkańców zaczęły narastać po pojawieniu się nowego właściciela Leszka Fabisiaka, który nabył Spomasz w lutym 2002 roku. W czerwcu tego samego roku na łamach Pałuk pisaliśmy, iż lokatorzy otrzymali propozycje wykupu mieszkań po 250 zł od metra kwadratowego Poza tym część lokatorów - tych którzy nie byli wówczas już pracownikami Spomaszu - otrzymała trzykrotne podwyżki czynszów i jednocześnie nakazy opuszczenia zajmowanych mieszkań. Ówczesny Zarząd Miasta nie porozumiał się z właścicielem Spomaszu i gmina Żnin nigdy nie przejęła budynku przy ul. Fabrycznej.
    OBAWY SPRZED LAT
    Ze strony Urzędu padały ciągle te same argumenty. W związku z tym, że budynek był hotelem, nie ma w nim lokali mieszkalnych tylko użytkowe. Żeby przejąć budynek, konieczne byłoby przekształcenie lokali użytkowych na mieszkalne i zmiana w planie zagospodarowania przestrzennego. Zmiana w planie polegałaby na wpisaniu, że teren przy ul. Fabrycznej pełni również funkcję mieszkalną, a obowiązujący zapis mówił o przeznaczeniu terenów przy ul. Przemysłowej i Fabrycznej na cele przemysłowe. Bliskość zakładów przemysłowych i zapisy w planie oraz opinie Sanepidu skutecznie zniechęciły gminę do przejęcia budynku. Tłumaczenia Zarządu w 2002 roku dotyczyły obawy przed utratą potencjalnych inwestorów, którzy mogli nie zechcieć zainwestować w bliskości bloku mieszkalnego.
     ZOSTAŁO DZIESIĘĆ RODZIN
    Część lokatorów postanowiła sama wziąć sprawy we własne ręce. W 2003 roku dziewięć rodzin wykupiło swoje mieszkania z rąk Leszka Fabisiaka. Zrobili to na podstawie ustawy o własności lokali. Działka, na której stoi budynek została wydzielona i nosi obecnie numer 1/39. Lokatorzy uzyskali wypis z rejestru gruntów w starostwie powiatowym, w którym działka zapisana jest jako teren mieszkaniowy. Nieruchomość była i jest obciążona hipoteką, którą nałożył ZUS. Lokatorzy uzyskali promesę z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, dzięki której z ich współwłasności w nieruchomości została zdjęta hipoteka. Musieli na konto ZUS odprowadzić 20% wartości hipoteki w nieruchomości. Metr kwadratowy kosztował wówczas, czyli w 2003 roku, ok. 150 zł. Jedno mieszkanie mogło kosztować zatem około 11-12 tys. zł. Jak nam powiedział jeden z byłych współwłaścicieli nieruchomości przy ul. Fabrycznej, przy sporządzaniu aktu notarialnego nie było żadnych problemów i lokatorzy wykupili mieszkania. Przez cztery lata (od 2003 do 2007 roku) spośród 24 lokatorów współwłaścicielami nieruchomości zostało czternastu. Zatem 10 lokali nie zostało jeszcze wykupionych.
     PODWYŻKA
    Właścicielem prawa do wieczystego użytkowania tych mieszkań do niedawna był Spomasz SA. Na początku lutego lokatorzy otrzymali od właściciela Leszka Fabisiaka pismo, w którym informował ich, że z dniem 1 lutego na podstawie umowy kupna-sprzedaży Spomasz Żnin Maszyny Spożywcze spółka z ograniczoną odpowiedzialnością stał się właścicielem niniejszego lokalu. Nazajutrz lokatorzy (czyli ci, którzy nie wykupili mieszkań) otrzymali informacje o podwyżce czynszu. Prezes zarządu Spomasz Żnin Maszyny Spożywcze, czyli Leszek Fabisiak, teraz już jako nowy właściciel podwyższył lokatorom stawkę czynszu z 5,86 zł/m2 na 6,80 zł/m2. Podwyżka wejdzie w życie 1 czerwca 2008 roku. Do umów najmu sporządzone zostały aneksy, ale mieszkańcy ich nie przyjęli. Z naszych informacji wynika, że aneks nie tylko zmieniał nazwę właściciela, ale wprowadzał kilka zmian w określonych paragrafach. Mieszkańcy jednak odmówili przyjęcia aneksów i udali się do burmistrza z prośbą o wyjaśnienie sytuacji.
     KTO POZWOLIŁ
    Ich zdaniem najlepszym rozwiązaniem byłoby, aby gmina przejęła 10 mieszkań w zamian za długi Spomaszu. Najbardziej bulwersuje ich fakt, że najwięksi wierzyciele Spomaszu, czyli gmina oraz ZUS, porozumiały się z prezesem Leszkiem Fabisiakiem i zgodziły się na sprzedaż hali produkcyjnej i części biurowca firmie Ales, która na terenie Spomaszu ma produkować stolarkę okienną.
    - Dlaczego pozwolili na tamto, a nami się nikt już nie zainteresował. Czy gmina i ZUS wiedzieli, że Fabisiak nas sprzedaje? Jeden „Spomasz” sprzedał, a drugi kupił. Czy miał takie prawo? - pytali lokatorzy.
    Nasi rozmówcy, powołując się na zapisy w ustawie o zasadach zbywania mieszkań  będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, twierdzą, że Leszek Fabisiak nie mógł sprzedać czegoś, co do niego nie należało. Ich zdaniem mieszkania, które zajmują, nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa jakim jest Spomasz. Zastanawiają się również, dlaczego nikt nie zaproponował im wykupu mieszkań zanim firmę przejął nowy właściciel.
     KTO POMOŻE
    - Ile można wytrzymać taką presję cenową? Będzie podwyższał tak długo, aż popadniemy w długi i nas wyrzuci - twierdzą lokatorzy. - Będzie nas gnębił tak długo, aż wykończy finansowo. My tych mieszkań nie wykupimy, bo nie mamy na to pieniędzy. Ci, którzy mieli własne firmy i było ich na to stać, to wykupili. Teraz żąda 1.000-1.200 zł od metra. Kogo tu na to stać? Cały czas żyjemy pod presją. Gdyby nas gmina przejęła, to może udałoby się jakoś wykupić to mieszkanie, a do Urzędu jeszcze by wpłynęły pieniądze. Byliśmy u burmistrza i powiedzieliśmy, że jeśli nie przejmie mieszkań, to my złożymy wnioski o mieszkania zastępcze. Jak się zadłużymy, to i tak Urząd będzie musiał płacić za nas, bo podwyżki będą co pół roku. Możemy tylko się domyślać, że Fabisiak chce się nas pozbyć, a mieszkania sprzedać i jeszcze zarobić. Nikt nie chce nam pomóc, a w Żninie nie ma prawnika, który znałby się na prawie lokalowym.
Lokatorów zastanawia również to, za jaką sumę Spomasz Żnin Maszyny Spożywcze zakupił ich mieszkania od Spomaszu Żnin SA. Zastanawia ich również, co stało się z hipoteką, którą obciążona była nieruchomość i co się stało z pieniędzmi.
DO 5.12.2089
    Faktycznie na nieruchomość przy ul. Fabrycznej nałożona jest hipoteka przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Obciążona nią była jedynie Spółka Akcyjna. Każdorazowe wykupienie mieszkania przez lokatorów powodowało zwolnienie wykupionej części nieruchomości z hipoteki. Okazuje się również, że grunty te nadal stanowią własność Skarbu Państwa, które zostały oddane Spomaszowi w wieczyste użytkowanie do 5 grudnia 2089 roku, a 1 lutego doszło do zawarcia umowy sprzedaży, na mocy której Spomasz Żnin Maszyny Spożywcze nabył prawa do mieszkań od Spomaszu SA, a nowy właściciel oprócz wieczystego użytkowania nabył grunt z obciążeniem hipotecznym wynoszącym ponad 250.000 zł.
    JEDEN CZY DRUGI
    W Sądzie Rejonowym w Żninie dowiedzieliśmy się, że skoro nowy właściciel zgodził się nabyć nieruchomość wraz z hipoteką, to wierzyciel, jakim jest ZUS, nie musiał wyrażać zgody na zbycie obciążonej nieruchomości.
    Także komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Żninie Mariola Krysztofiak powiedziała, że skoro doszło do aktu sprzedaży, to znaczy, że była zgodna z prawem. Komornik dodała, że najczęściej bywa tak, że jedne spółki winne są pewną sumę innym i Spomasz SA mógł wcale nie uzyskać przychodu ze sprzedaży mieszkań. - Ale nie znam szczegółów w tej sprawie, więc nie mogę się wypowiadać w tym temacie - zaznaczyła.
    Również kierownik żnińskiego inspektoratu ZUS Mirosław Gogola nie wiedział dokładnie, czy informacja o zmianie właściciela nieruchomości dotarła do ZUS, czy nie. Co prawda zadeklarował, że może to sprawdzić, jednak po chwili dodał: - Ale skoro nowy właściciel zdecydował się kupić obciążoną nieruchomość, to jego problem. Nie ma to znaczenia, czy jeden „Spomasz” jest właścicielem, czy drugi „Spomasz”, jeżeli przejął z wierzytelnościami. Nasze zadłużenie jest zabezpieczone - powiedział Mirosław Gogola.
    OSTROŻNY
    Trudno stwierdzić, jak gmina ustosunkuje się do wniosku lokatorów o wykupienie lokali od Spomaszu. Burmistrz Leszek Jakubowski przypomina: - Lokale w budynku nie mają statusu mieszkań. Ale nie z punktu widzenia rejestru gruntów. Każdorazowy wypis z rejestru stwierdzał, że przy ul. Fabrycznej stoi budynek mieszkalny. Taki sam zapis jest w księdze wieczystej. Starosta Zbigniew Jaszczuk powiedział, że w ewidencji gruntów stwierdza się stan faktyczny i skoro w budynku mieszkają ludzie, to w ewidencji jest to teren mieszkalny, a gdyby prowadzona była działalność użytkowa, to teren byłby użytkowy. Starosta dodał, że gmina Żnin powinna  zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego skoro na terenie przemysłowym stoi budynek mieszkalny.
    Jak nam powiedział Sławomir Chrośniak z Urzędu Miejskiego w Żninie, w tej chwili tereny ul. Fabrycznej nie są objęte aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie oznacza to jednak, że gmina zalegalizuje budynek mieszkalny w środku terenu przeznaczonego dla przemysłu. Przyszły plan musi być zgodny ze studium uwarunkowań i kierunku zagospodarowania przestrzennego gminy Żnin, a ono przewiduje dla tego terenu tylko funkcje produkcyjne, usługowe i magazynowe z zakazem lokalizacji funkcji mieszkaniowej.
    - Byłbym ostrożny przy wpisywaniu do nowego planu funkcji mieszkalnych. Gmina już próbowała to zrobić i wszystko rozbiło się o opinię poszczególnych instytucji właściwych w sprawach ochrony zdrowia i ochrony środowiska m.in. „Sanepidu”. Zawsze może być tak, że lokatorzy mogą uskarżać się na intensywne oddziaływanie zakładów pracy, a przyszli inwestorzy mogą nie chcieć inwestować w pobliżu budynku mieszkalnego. Poza tym, gdyby w nowym planie została uwzględniona funkcja mieszkalna dla tego terenu, to wówczas, po wejściu w życie planu, mogłaby spaść wartość poszczególnych nieruchomości i właściciele zakładów takich jak np. „Pepsi”, mogliby domagać się od gminy odszkodowania - powiedział Sławomir Chrośniak.
    Burmistrz Leszek Jakubowski powiedział, że polecił mieszkańcom złożyć w Urzędzie wniosek z prośbą o rozpatrzenie możliwości przejęcia nieruchomości. - Jak będzie wniosek, to dam sprawę do wyjaśnienia radcy prawnemu. Nie wiem, co dalej będzie. Na razie nie mówię nie, ani nie mówię tak - informuje burmistrz Jakubowski.